Crowdfunding immobilier : faut-il s’inquiéter ?

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Alors que le marché de l'immobilier neuf est en crise, quels sont les risques de l'investissement en crowdfunding immobilier dont le modèle repose sur la construction et la vente de logements neufs ?

Le marché immobilier du neuf est en crise : selon les statistiques du ministère de la Transition écologique publiées en novembre, les ventes de logements neufs ont chuté de 40 % sur les 12 derniers mois. Les réservations (- 40 %) et les mises en vente (- 31 %) sont elles aussi en chute libre. Quels sont les impacts sur le marché de l'investissement en crowdfunding immobilier, dont le modèle repose sur la construction et la vente de logements neufs ?  Faut-il s'inquiéter ?

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Lorsqu'il lance un projet immobilier, le promoteur créé une société dédiée pour gérer la construction et la commercialisation du programme. Il fait parfois appel à une plateforme de financement participatif pour collecter des fonds qui serviront à financer le projet de promotion immobilière. La société dédiée emprunte auprès d'épargnants particuliers via la plateforme de crowdfunding. Lorsque tous les lots ont été vendus, les épargnants récupèrent leur investissement augmenté des intérêts d'emprunt.

Les taux d'emprunt proposés par les plateformes sont élevés (entre 7% et 12%), alors pourquoi les promoteurs immobiliers font-ils appel au crowdfunding ? Tout d'abord, le crowdfunding permet au promoteur d'obtenir des fonds dans un délai très court et de couvrir rapidement les premiers frais. Ensuite, les banques n'accordent un prêt qu'à condition que le promoteur apporte des garanties : il doit alors bloquer plusieurs centaines milliers d'euros de fonds propres sur toute la durée de l'opération immobilière, des sommes qu'il ne pourra pas utiliser pour saisir d'autres opportunités commerciales (achat d'un nouveau terrain par exemple).

Les risques du crowdfunding immobilier pour les épargnants

Pour les épargnants, il existe deux principaux risques liés à l'investissement en crowdfunding immobilier. Tout d'abord le risque de défaut du promoteur : lorsqu'il se trouve dans l'incapacité de rembourser le prêt, les épargnants perdent alors tout ou partie de l'épargne investie. Ensuite, le risque de retard de remboursement : le projet immobilier prend du retard et l'épargnant est remboursé après la date initialement prévue.

Selon le baromètre du crowdfunding immobilier du site Hellocrowdfunding.com, en novembre, alors que le marché compte 2.277 projets immobiliers en cours et 2.483 projets remboursés, le nombre de projets en retard de remboursement est de 470, dont plus de la moitié enregistre plus d'un an de retard et 43 un retard de plus de 36 mois.

Le risque est donc bien réel. En 2023, il est rémunéré par un rendement moyen des projets de 10,05 %, pour une durée moyenne de 21 mois.

Le rôle des plateformes de crowdfunding

Dans ce contexte incertain, le rôle de la quarantaine de plateformes de crowdfunding est de faire un travail de recherche, d'analyse et d'expertise pour sélectionner les meilleurs risques et ne proposer aux épargnants que les meilleurs projets.